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商品房预告登记的必要性——由一起恶意套贷案件想到的

 

商品房预告登记的必要性——由一起恶意套贷案件想到的
 【作者】白俊奎 苏和 郭秀梅 【来源】《房地产权产籍》
 

    开发商在取得商品房预售许可证后,就具备了对外销售商品房的条件。但是从商品房售出到交房,再到购买者办理房产证和他项权证,至少要2-3年,如果不进行预告登记,就可能发生“一房多卖”或开发企业“恶意套贷”等问题。下面是一个开发企业伙同他人“一房多卖”并“恶意套贷”的案件

    一、案件的由来:

    房地产开发企业(以下简称A)于2009年12月1日和杜某(以下简称B),网签商品房买卖合同,以6800元/平米,共计1788400元,售出263平米住宅楼一套,并于当日在产权网上办理了备案登记,随后向当地农行提交了贷款100万元的申请,当地农行在商品房网上查证该房屋已经签订合同并办理了备案登记后,于2010年 4月1日批准发放了贷款,但由于是期房,农行扣除A10万元(10%)的担保金后,将90万元转入A的帐户。

    2010年4月10日,A的委托代理人和B共同到市产权登记机构,以贷款资格不够为由申请退房,在双方共同鉴证的情况下,登记机构为其办理了注销备案和退房手续。

    2010年4月15日,A又以同样的价格将该房屋与唐某(以下简称C)网签了商品房买卖合同,并于当日在产权网上办理了备案登记,随后向当地建行提交了贷款100万元的申请,当地建行在商品房网上查证该房屋已经签订合同并办理了备案登记后,于2010年7月15日批准发放了贷款,建行扣除A5万元(5%)的担保金后,将95万元转入A的帐户。

    此时A以按揭贷款的名义共获取银行185万元的资金。事后调查取证,B和C均为A的员工,A为套取更多的资金,将难于销售的多个大面积房屋以此方式共向银行套贷1000多万元。后因A长期不兑现承诺给B、C的好处,被B、C告发,方引出此案件。

    案件发生后银行方面来我处做了详细的调研,我处以公文方式详细地阐述了商品房预售合同备案和预告登记的区别以及商品房预告登记的重要性。

    二、商品房预售合同备案和预告登记的区别

    《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售登记备案具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段,也是对开发企业的一种行政强制行为。是开发企业必须履行的一种义务,开发企业必须在规定时间内提出申请,同时只要开发企业单方提出申请亦可注销备案。而预告登记必须是在相关利害方有预告登记的约定之后才能申请启动的一种权属登记。如果没有当事人的申请,任何组织和个人不得强制预购人、预售人或者其它相关利害人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由相关利害方共同申请,除非法律法规另有约定。同时注销预告登记时登记机构也要依照要求,由相关利害人共同提交申请后方可启动注销预告登记。

    三、预告登记的重要性

    银行在发放贷款前派自己的委托代理人、开发企业委托代理人和购房者三人共同来我处办理商品房预告登记后,
 并约定《预告登记证明》由银行领取并保存,注销预告登记时三者共同到场鉴证,同时登记机构还要收回《预告登记证明》,方可办理预告登记注销,这样在程序严格约束的情况下,确保了每个相关利害人的利益。

    签订《商品房买卖合同》后,只做备案不做预告登记,退房程序是:开发企业申请注销备案,开发企业和购房者共同申请解除合同,解除合同的过程只需开发企业和购房者参与即可完成。

    签订《商品房买卖合同》后,做了备案登记再申请预告登记,退房程序是:发放贷款的金融机构、开发企业和购房人共同申请注销预告登记,开发企业申请注销备案,开发企业和购房者共同申请解除合同,解除合同的过程发放贷款的金融机构、开发企业和购房者共同参与方可完成。

    所以任何企业和个人,当你不可避免的成为商品房买卖的直接利害关系人时,最好申请启动商品房预告登记,就商品房预购人而言,可以规避因房地产开发企业“一房多卖”所产生的风险,就发放贷款的金融机构而言,可以规避因“恶意套贷”所产生的风险。

    (作者工作单位:包头市房地产产权管理处)